Baromètre ERA 2025 : « Retour à un marché immobilier normal et ennuyeux »
Les maisons flamandes ont augmenté de 3,7 %, le prix des appartements en Flandre a augmenté de 4,1 %
Après cinq années mouvementées sur le marché immobilier flamand, 2025 s'annonce comme une année particulièrement calme, selon le baromètre annuel ERA réalisé en collaboration avec l'Université d'Anvers. « Après les fortes hausses de prix pendant la crise du coronavirus et la correction en 2023 et 2024, nous revenons à des hausses de prix moyennes normales de 3,7 % pour une maison et de 4,1 % pour un appartement », explique Johan Krijgsman, PDG d'ERA. Pour la première fois en deux ans, les maisons classées EPC E et F reprennent également de la valeur.
Le marché immobilier résidentiel sous la loupe
En collaboration avec ERA, la plus grande agence immobilière de Belgique, l'Université d'Anvers étudie le marché immobilier résidentiel flamand depuis 2005.
« Il s'agit d'un indice des prix hédonique qui tient compte de dizaines de paramètres, tels que la taille, la finition et l'emplacement des logements vendus. Les chiffres reflètent ainsi l'évolution des prix de logements similaires et ne comparent donc pas des pommes et des poires. » - Sven Damen, professeur d'économie immobilière à l'Université d'Anvers
2025, rien d'exceptionnel !
L'année immobilière 2025 semble marquer le retour à l'« ancienne » normale, selon les données analysées par l'Université d'Anvers. En effet, si l'on calcule la hausse moyenne des prix des maisons et des appartements au cours des 21 dernières années, on obtient une moyenne de 3,3 % par an.
« D'un point de vue purement statistique, l'année 2025 est plutôt calme pour le marché immobilier flamand. Après les fortes fluctuations de prix pendant la pandémie de Covid-19, suivies d'une correction sur le marché immobilier ces deux dernières années, nous nous situons pour l'année écoulée dans la moyenne depuis le lancement du baromètre ERA en 2005 (une augmentation annuelle des prix de 3,3 %). Les appartements ont également connu une hausse de prix normale, ce qui indique un retour à la stabilité des prix sur le marché. » - Johan Krijgsman, PDG d'ERA
Moins de négociations grâce à une meilleure fixation des prix
Alors qu'en 2024, les hausses de prix étaient inférieures à l'inflation (3,1 %) et que le coût du logement en Flandre avait donc diminué, la situation sera différente en 2025. L'inflation pour l'année écoulée s'élève à 2,47 %, ce qui signifie que le coût du logement a augmenté. Pour ceux qui ont acheté leur première et unique maison familiale, la différence a toutefois été atténuée par la réduction des droits d'enregistrement flamands pour ce type de bien immobilier (de 3 % à 2 % depuis le 1er janvier 2025). Dans le même temps, le taux d'intérêt moyen a augmenté régulièrement au cours de l'année dernière, passant d'environ 3 % à environ 3,5 %.
« Le marché immobilier s'est à nouveau normalisé en 2025. En moyenne, les négociations sont moins nombreuses et le nombre de jours pendant lesquels une maison reste en vente est passé de 113 jours en 2024 à 111 jours l'année dernière. Les transactions ont été particulièrement rapides au cours des deuxième et troisième trimestres de 2025. Les négociations ont également été moins nombreuses pour les appartements, mais la conclusion d'un accord a pris environ 8 jours de plus qu'en 2024, avec une moyenne de 139 jours. » - Sven Damen, professeur d'économie immobilière à l'Université d'Anvers
« Après deux années « faibles » en 2023 et 2024, les propriétaires ont pris davantage conscience de l'importance d'une fixation correcte du prix au début d'une vente. Cela explique en partie la diminution des négociations sur le prix en 2025. De plus, les taux d'intérêt n'ont pas baissé, bien au contraire. Ceux qui pensaient d'abord attendre une baisse des taux sont également revenus sur le marché, ce qui, combiné à la pénurie générale de logements, a pour effet supplémentaire que les gens achètent à un prix correct. » - Johan Krijgsman, PDG d'ERA
Les immeubles « standard » enregistrent les plus fortes hausses, mais les opportunités se trouvent dans les immeubles E et F
Depuis la pandémie, l'importance de l'efficacité énergétique reste un critère déterminant dans l'achat d'un logement, même si le gel de l'obligation de rénovation par le gouvernement flamand semble déjà avoir un premier effet. La pression exercée par le gouvernement flamand pour que tout le monde obtienne le label A d'ici 2050 a provisoirement disparu, ce dont profitent surtout les maisons classées C et D. Elles ont connu la plus forte hausse en 2025, avec environ 3,6 %, tandis que les maisons plus économes classées A et B n'ont augmenté en moyenne que de 3,3 %. Après deux années consécutives de baisse de valeur pour les maisons les moins bien classées, celles-ci ont également renoué avec une hausse de valeur moyenne de 2,9 %.
« La suppression du renforcement des obligations en matière de rénovation signifie que les logements classés C ou D ne seront pas soumis à une obligation de rénovation dans les années à venir, ce qui les rend plus attractifs. » - Sven Damen, professeur d'économie immobilière à l'Université d'Anvers
Malgré le fait que les maisons ayant les pires labels EPC voient à nouveau leur prix augmenter, l'écart entre les labels C et D et les labels E et F se creuse par rapport à 2024. Une maison classée F est 13,5 % moins chère qu'une maison classée D, la norme actuelle. Pour une maison classée E, vous payez en moyenne 8 % de moins. En revanche, une maison classée C est 7,3 % plus chère, une maison classée B coûte 14,3 % de plus et les maisons les plus économes en énergie, classées A, coûtent 23,2 % de plus.
En raison du fossé toujours plus grand entre les bâtiments E et F et les labels EPC plus élevés, les bâtiments les moins économes en énergie offrent des opportunités uniques selon ERA.
« Un bien immobilier classé E ou F est un investissement intéressant si vous pouvez effectuer vous-même une partie des travaux de rénovation, avec votre famille ou vos amis. Les entrepreneurs proposent également des prix plus compétitifs, car leurs carnets de commandes sont moins remplis qu'auparavant et les fortes hausses de prix des matériaux sont désormais derrière nous. Ils courent moins de risques, ce qui se reflète dans les devis actuels. De plus, le gel de l'obligation de rénovation apporte une plus grande tranquillité d'esprit et le passage de E ou F à C ou D est relativement clair et rapidement réalisable pour un bien immobilier bien choisi. Notre conseil est de toujours commencer par les interventions importantes qui ont le plus d'impact sur le CPE, la valeur et votre consommation d'énergie, telles que l'isolation du toit, le remplacement des fenêtres et la révision de votre chauffage, avant de vous occuper des détails. » - Johan Krijgsman, PDG d'ERA
Les maisons dans le centre-ville ont augmenté de 3,1 %, celles en périphérie de 4,1 %
Si l'on examine les fluctuations des prix sur cinq ans au niveau provincial, le Brabant flamand reste la province la plus chère du pays. Les maisons y sont en moyenne 2 % plus chères qu'une maison similaire dans la province d'Anvers. La province la moins chère pour se loger est la Flandre occidentale, où une maison coûte 24 % moins cher que dans la province d'Anvers. Alors que la province côtière était la moins chère l'année dernière avec le Limbourg, une maison dans le Limbourg coûte aujourd'hui 22 % moins cher qu'à Anvers. La moyenne en Flandre orientale est inférieure de 11 % aux prix immobiliers à Anvers.
Lorsque l'on compare les prix dans les centres-villes flamands à ceux des logements situés en dehors des centres-villes, on constate que les prix augmentent le plus fortement en dehors de la ville. Un logement dans un centre-ville coûte 3,1 % de plus qu'en 2024, tandis qu'en dehors des centres-villes, les prix ont augmenté de 4,1 %.
« En 2025 également, les prix de l'immobilier augmenteront plus rapidement en dehors des centres-villes que dans les centres-villes. Cela indique un revirement clair après la COVID-19 : pendant quatre des cinq années suivant 2020, la hausse des prix a été plus forte en dehors des centres-villes, alors qu'avant 2020, cela n'avait été le cas que pendant une seule des cinq années. » - Sven Damen, professeur d'économie immobilière à l'Université d'Anvers
Un duo de Flandre orientale rattrape son retard
Parmi les villes-centres, pour lesquelles une moyenne sur cinq ans est utilisée afin de les comparer entre elles, c'est Alost, en Flandre orientale, qui enregistre la plus forte progression. Elle rattrape 3 % sur Anvers, tandis que Saint-Nicolas, également située dans la province, gagne 2 %. La ville centrale la plus chère reste Louvain, où une maison coûte en moyenne 12 % plus cher qu'à Anvers. Gand dépasse Anvers pour la première fois.
« Alost et Saint-Nicolas ont été sous-estimées pendant un certain temps, il est donc logique qu'elles rattrapent leur retard. Toutes deux sont situées dans le triangle d'or Anvers-Gand-Bruxelles et sont en outre très accessibles par l'autoroute. Elles disposent également d'une liaison ferroviaire directe avec Gand et Bruxelles ou Gand et Anvers. Louvain et Gand sont plus petites qu'Anvers en termes de superficie. Cela fait grimper les prix moyens, d'autant plus qu'il n'y a plus de quartiers bon marché à Gand. En plus d'être une ville étudiante riche en culture, Gand attire également les entreprises technologiques. Leurs employés ont souvent un bon salaire et souhaitent vivre dans ou à proximité de la ville. Anvers, en revanche, compte également des quartiers chers, mais aussi des quartiers de moindre qualité qui restent relativement abordables. La taille d'Anvers fait que Louvain et Gand sont en moyenne plus chères. » - Johan Krijgsman, PDG d'ERA.
Source: Bepublic Group
