Gestion immobilière locale: mieux vaut prévenir que guérir
Article d'opinion de Véronique Claessens, maître d'œuvre flamand
De plus en plus de villes et de communes mettent en vente des biens publics pour alléger leur budget. Cela n'est pas sans risque. L'équipe du Vlaams Bouwmeester plaide en faveur d'une approche réfléchie qui ne se limite pas aux coûts et aux rendements. Une politique patrimoniale forte lie les considérations financières à la politique spatiale et se fonde sur une vision à long terme.
La récente couverture de la vague de ventes de biens publics montre l'ampleur du défi auquel les collectivités locales sont confrontées aujourd'hui. Les villes et les municipalités doivent gérer leur patrimoine dans des circonstances de plus en plus complexes: hausse des prix de l'énergie, augmentation des coûts de (re)construction, réglementations plus strictes en matière d'énergie et de réduction des émissions de CO₂, le tout avec des budgets qui sont sous pression depuis des années. Compte tenu de l'augmentation des coûts de l'énergie, de l'entretien et du personnel, il n'est pas surprenant que de nombreuses collectivités locales souhaitent réexaminer en profondeur leur portefeuille de bâtiments.
De nombreuses villes et communes disposent d'un parc immobilier important, souvent obsolète. L'exercice budgétaire est logique: moins de bâtiments et une utilisation plus efficace de ceux-ci. Alors que dans le passé, la gestion des bâtiments se faisait généralement sur une base ad hoc, ces dernières années, de nombreuses autorités locales se sont efforcées d'adopter une approche plus systématique, par exemple en élaborant un plan stratégique immobilier ou un plan de politique patrimoniale. L'objectif est de déterminer clairement quels bâtiments doivent être conservés et s'il convient ou non de les développer, et lesquels doivent être considérés comme devant être cédés.
La Flemish Master Builder Team soutient la nécessité de cet exercice budgétaire. Dans le même temps, nous constatons d'importantes lacunes dans la manière dont les plans immobiliers sont élaborés aujourd'hui. L'accent est mis principalement sur les rendements immédiats à court terme - souvent, et ce n'est pas un hasard, dans la logique d'une période administrative. Ce faisant, la valeur spatiale, sociale et culturelle des bâtiments et des sites risque de disparaître. Les critères techniques et surtout financiers prennent le dessus, tandis que le lien avec la politique spatiale et une vision à long terme ne se concrétise pas.
Cette situation offre pourtant de grandes opportunités. Une stratégie immobilière devrait également partir d'une analyse spatiale et de la valeur stratégique future de chaque bâtiment ou site. Des aspects moins mesurables devraient également être pris en compte lors de l'évaluation de l'opportunité de conserver ou de vendre: ce bâtiment ou ce site peut-il contribuer au renforcement du noyau dur, à un environnement de vie plus qualitatif ou à la satisfaction des besoins sociaux actuels et futurs? Quelles évolutions pouvons-nous attendre dans les décennies à venir et quel rôle le patrimoine peut-il y jouer?
Nous devons apprendre à considérer le patrimoine de manière plus consciente, non seulement en fonction de sa valeur immobilière, mais aussi de son importance dans le tissu social, paysager et urbanistique plus large. Aujourd'hui, les questions relatives aux bâtiments constituent souvent le point de départ: l'efficacité énergétique, le coût de la neutralité carbone des bâtiments d'ici à 2050 et les tâches de rénovation (coûteuses). Mais une perspective plus large peut aussi montrer le potentiel. Quelles sont les possibilités offertes par les structures et les espaces? Quels sont les besoins programmatiques et où une utilisation multiple est-elle possible? Pouvons-nous adopter un mode de pensée différent qui part des possibilités d'un bâtiment ou d'un site plutôt que de ses limites?
Cette approche nécessite une démarche pluridisciplinaire, dans laquelle les concepteurs jouent également un rôle indispensable. Aujourd'hui, la recherche en design est souvent absente des plans immobiliers, alors qu'elle peut être particulièrement précieuse au niveau stratégique et politique. L'imagination est un outil puissant pour clarifier des énigmes complexes et une multitude de scénarios possibles. Grâce à la recherche de scénarios spatiaux et financiers, le potentiel futur du patrimoine municipal peut être traduit en un cadre d'évaluation général. Cela permet d'éviter des décisions irréfléchies et irréversibles qui font perdre de la valeur et laissent des opportunités inexploitées.
Les clients publics peuvent également faire appel à la Flemish Master Builder Team pour ce type de mission complexe. L'équipe offre un soutien actif dans l'affinement de la question de recherche, aide à rédiger un dossier de projet clair et guide la recherche d'une équipe de conception appropriée. Ainsi, grâce à des études de faisabilité, des visions de développement et des recherches de design sur plusieurs propriétés et parcelles, les autorités locales peuvent parvenir à des plans patrimoniaux qui sont à la fois financièrement et spatialement robustes.
Le Team Flemish Master Builder n'est pas opposé à la cession de biens publics, mais celle-ci ne doit jamais être un réflexe purement financier. La vente doit être le résultat d'une décision mûrement réfléchie et orientée vers l'avenir, qui s'inscrit dans une vision plus large de la qualité spatiale. À court terme, une utilisation temporaire peut constituer une étape intermédiaire intéressante. Et si la vente s'avère finalement être le bon choix, il est préférable de l'assortir de conditions, afin que les intérêts publics restent préservés et que les nouveaux propriétaires (privés) s'engagent à contribuer à la réalisation des objectifs sociaux.
