"Vers une qualité architecturale et urbaine par le dialogue"

Entretien avec Lisa De Visscher, BMA de la Région Bruxelles-Capitale

Nommée nouvelle Bouwmeester - Maître Architecte (BMA) de la Région Bruxelles Capitale fin 2025, Lisa De Visscher, diplômée en architecture de l’Université de Gand (1999) et professeur à la faculté d’architecture de l’Université de Liège, se voit ainsi confier la mission de garantir la qualité des projets architecturaux et urbains supérieurs à 5000 m² de la Capitale.

Thierry Laffineur - 4 mai 2026

Dans sa note d’orientation, validée par le gouvernement ce 16 avril, Lisa De Visscher expose les cinq objectifs stratégiques qui tissent la trame de son travail. Résolument placée sous le signe du dialogue, son approche est celle d’un facilitateur et coordinateur, agissant depuis une position indépendante, entre tous les acteurs privés et publics du développement urbain.

Déséquilibre public / privé

Au regard des importants besoins de construction, rénovation et réaffectation des différents parcs immobiliers de la RBC, quelle analyse faites-Vous?

Lisa De Visscher: "Si je compare Bruxelles à Vienne, une des rares villes européennes où le marché résidentiel, essentiellement géré par le secteur public, est équilibré entre offre et demande, Bruxelles s’inscrit dans une logique inverse. Le marché résidentiel – locatif à 60% - est très majoritairement entre les mains de petits propriétaires privés."

"Contrairement à Vienne, cela signifie que Bruxelles ne maîtrise pas les leviers nécessaires à mettre en œuvre une politique régionale de logements financièrement abordables, qualitatifs et énergétiquement performants."

"Alors qu’existe une saturation de logements des tranches supérieures, le déficit de logements sociaux et/ou abordables, se creuse dangereusement"

"Or, si nous voulons atteindre les objectifs de neutralité carbone de 2050, outre les rénovations des infrastructures et immeubles tertiaires, 94,5% du parc résidentiel, soit 565 K logements (source: Embuild) doivent être rénovés endéans les 25 prochaines années. Cela impose d’opérer par quartiers voire par immeubles davantage que par unité de logement. Des projets pilotes menés à Gand et Genk montrent la pertinence d’un tel mode opératoire et influencent ma réflexion sur la ville."

"Par ailleurs, nous sommes face à un déséquilibre du marché résidentiel. Alors qu’existe une saturation de logements des tranches supérieures, le déficit de logements sociaux et/ou abordables, tel que le propose citydev, se creuse dangereusement."

Il existe 1 M m² d’immeubles tertiaires obsolètes. Leur reconversion ou leur démolition/reconstruction peuvent-elles combler pour partie ce déficit?

Lisa De Visscher: "Quel que soit le modèle considéré une rénovation est toujours préférable à une démolition/reconstruction. Je comprends l’intérêt financier et fiscal d’une TVA à 6% pour de telles opérations mais il convient de garder à l’esprit qu’elles pénalisent lourdement le bilan carbone du programme."

"Par ailleurs, tous les immeubles tertiaires obsolètes ne peuvent ou ne doivent être reconvertis en logements, dès lors que leurs structures peuvent correspondre aux besoins d’une école, d’une bibliothèque, ou plus simplement de nouveaux bureaux."

Limiter les dysfonctionnements

"Si les besoins en logements abordables et qualitatifs sont clairement identifiés – la liste d’attente pour les seuls logements des Sociétés Immobilières de Service Public (SISP) concerne 50 K ménages - la question du comment trouver les ressources financières (mobiliser l’épargne, PPP, ..) et techniques n’a pas de solutions prêtes à l’emploi et je doute qu’elles existent."

"Par contre on peut réduire voire supprimer certains dysfonctionnements actuels. Ainsi l’abandon des subsides 'Rénolution' au profit de prêts à 0% ou à taux réduits, mesure décidée dans l’accord de Gouvernement (13/02/2026), réorientera plus équitablement les ressources financières pour les accorder aux habitants en ayant le plus besoin."

Cinq objectifs stratégiques, le dialogue comme principe

Votre note d’orientation articule votre mission autour de cinq objectifs stratégiques. Comment les prioriser et les mettre en œuvre?
"En préalable il convient de rappeler que ma mission se veut celle d’un acteur indépendant qui stimule et veille à la qualité architecturale des projets urbains. Au vu de l’importance du nombre d’acteurs de terrain, aux objectifs pas toujours alignés, je m’efforce d’inscrire chaque démarche nécessaire à l’aboutissement des objectifs dans un dialogue."

Plus en détails ces cinq objectifs énumèrent les actions suivantes:

1. Soutenir les instances publiques

"Soutenir les instances publiques telles que la SLRB, citydev, les Communes et les développeurs/promoteurs privés au sein d’une réflexion commune: Quels moyens mettre en œuvre afin d’augmenter le volume de logements qualitatifs abordables?"

2 Fluidifier les processus

"Il s’agit non seulement d’accélérer les procédures d’attribution des permis d’urbanisme mais aussi de dégager, en amont, des synergies et accords entre tous les acteurs d’un programme et éviter des situations qui éternisent sa réalisation sur des années voire des décennies."

"Les riverains sont les acteurs citoyens d’un quartier. Ils doivent être écoutés et leurs besoins et aspirations être intégrés dans le projet"

"Dans la mesure où mon statut me confère une indépendance politique, ma position est ipso facto transversale: je peux dialoguer avec TOUS les acteurs d’un programme, inclus les riverains. Ils sont les acteurs citoyens d’un quartier. À ce titre, ils doivent être écoutés et leurs besoins et aspirations être intégrés dans le projet. Il y va de l’intérêt de leur quartier."

"Dans cet esprit, si j’approuve le modèle français d’une condamnation civile de tout recours abusif, c’est-à-dire de mauvaise foi ou introduit dans la seule perspective de nuire ou d’être monnayé, il convient aussi de rappeler qu’en Belgique, 80% des recours introduits sont justifiés et gagnés!"

"Le dialogue avec les riverains répond donc d’un principe évident: Prendre du temps avant pour éviter d’en perdre après!"

"Selon une même perspective, si je considère le RRU, sa structure détaillée et son application technique en font un règlement d’une effrayante complexité, engendrant une multitude de dérogations."

"Or, chaque dérogation, dès lors qu’elle est mal ou insuffisamment motivée, devient un point d’attaque pour un recours. Que celui-ci soit introduit par des personnes bienveillantes, prêtes à collaborer, ou malveillantes, prêtes à nuire, importe peu mais demande un changement de la règle."

"Aujourd’hui il existe un nouveau projet de RRU. Validé par l’ancien gouvernement il n’est toutefois pas encore implémenté. La nouvelle équipe dirigeante veut en effet en revoir les termes. Mon rôle de facilitateur sera alors de les accompagner dans cette analyse afin d’aboutir le plus rapidement possible à l’élaboration d’un règlement cohérent."

3/ Reconversion intelligente

"Un des points clefs de ma mission est de ‘promouvoir la qualité spatiale des projets urbains’. La reconversion intelligente y participe à différents niveaux. Parallèlement à la réduction de l’empreinte carbone déjà mentionnée, la limitation de l’artificialisation des sols est un autre avantage environnemental. En outre, une reconversion permet de réhabiliter des quartiers. Si j’attache une importance particulière aux quartiers c’est qu’ils favorisent la mixité fonctionnelle et sociale et donc l’équilibre entre emplois et logements. Tivoli (Laeken) illustre ce modèle. Par principe la reconversion est une forme de réversibilité du bâtiment. Elle permet de s'adapter aux nouveaux besoins de la société sans démolir."

"La qualité des espaces publics est une condition sine qua non d’une ville saine"

4/ Espaces publics et espaces ouverts de qualité

"Même si l’avis du BMA n’est pas obligatoire pour l’aménagement des espaces publics, la plupart des promoteurs savent que faute de qualité de ces espaces, les programmes qu’ils développent se vendront/loueront difficilement. Contribuer à créer des espaces publics de qualité, notamment à la Gare du Midi ou à la Gare de l’Ouest s’inscrit donc indirectement dans ma mission. Les aménagements réalisés autour de l’immeuble Zin au Quartier Nord illustrent à la fois le principe d’une reconversion multifonctionnelle d’un immeuble tertiaire obsolète et son inscription dans un espace public de qualité."

"Cette qualité est par ailleurs une condition sine qua non d’une ville saine. En filigrane elle répond aux questions de la déminéralisation, du traitement de l’eau de pluie mais aussi aux besoins de végétalisation, d’une canopée urbaine couvrant au minimum 30% de la ville et d’ilots de fraicheur. Ces derniers éléments jouent en faveur d’une réduction des besoins de climatisation des immeubles proches."

5/ Une meilleure collaboration avec le privé

Ce cinquième objectif, nécessaire à atteindre les quatre précédents propose, entre autres, de faire appel à des experts externes, source d’enrichissement lors de l’évaluation d’un programme. Leur recherche et expertise permettent alors d’innover et d’améliorer les solutions architecturales et urbaines.

Craintes et espoirs

Quels espoirs et quelles craintes vous inspirent la technologie de l’IA et la situation géopolitique?

Lisa De Visscher: "S’agissant de la technologie on ne pourra ignorer ni éviter l’IA. Elle est à la fois une opportunité et un risque. Son impact sera considérable comme l’a été l’Internet. Ma crainte – comme pour toute technologie – est qu’elle tombe aux mains d’un petit groupe éventuellement mal intentionné."

"Quant à la géopolitique, la situation est peu ou prou comparable à celle de la période Covid et post-Covid. Des prix de matériaux explosés rendraient alors nos objectifs, pour vertueux qu’ils soient, de plus en plus difficiles à atteindre. Cela renvoie au double besoin de la réindustrialisation de l’Europe et de sa plus grande indépendance énergétique."