“Naar architecturale en stedelijke kwaliteit door middel van dialoog”
Interview met Lisa De Visscher, BMA van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Benoemd tot nieuwe Bouwmeester - Maître Architecte (BMA) van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vanaf eind 2025. Lisa De Visscher, afgestudeerd in architectuur aan de Universiteit Gent (1999) en docent aan de faculteit architectuur van de Université de Liège, krijgt daarmee de taak om de kwaliteit te waarborgen van architecturale en stedenbouwkundige projecten van meer dan 5.000 m² in de hoofdstad.
In haar beleidsnota, die op 16 april door de regering is goedgekeurd, zet Lisa De Visscher de vijf strategische doelstellingen uiteen die de rode draad vormen in haar werk. Haar aanpak, die resoluut in het teken staat van dialoog, is die van een facilitator en coördinator die vanuit een onafhankelijke positie optreedt tussen alle particuliere en publieke actoren op het gebied van stadsontwikkeling.
Onevenwicht publiek/privé
Wat is uw mening over de grote behoefte aan nieuwbouw, renovatie en herbestemming van de verschillende vastgoedparken in de RBC?
Lisa De Visscher: “Als ik Brussel vergelijk met Wenen, een van de zeldzame Europese steden waar de woningmarkt, die grotendeels door de publieke sector wordt beheerd, een evenwicht kent tussen vraag en aanbod, dan volgt Brussel juist een omgekeerde logica. De woningmarkt, die voor 60% uit huurwoningen bestaat, is grotendeels in handen van kleine particuliere eigenaren.”
“In tegenstelling tot Wenen betekent dit dat Brussel niet over de nodige middelen beschikt om een regionaal beleid te voeren dat gericht is op betaalbare, kwalitatieve en energiezuinige woningen.”
“Terwijl er in de duurdere segmenten een verzadiging van woningen heerst, neemt het tekort aan sociale en/of betaalbare woningen gevaarlijk toe”
"Als we de doelstellingen voor CO₂-neutraliteit in 2050 willen halen, moet, naast de renovatie van infrastructuur en kantoorgebouwen, 94,5% van het woningpark, oftewel 565.000 woningen (bron: Embuild), in de komende 25 jaar worden gerenoveerd. Dit vereist dat we meer per wijk of zelfs per gebouw te werk gaan dan per wooneenheid. Proefprojecten in Gent en Genk tonen de relevantie van een dergelijke aanpak aan en beïnvloeden mijn visie op de stad."
“Bovendien hebben we te maken met een onevenwichtige woningmarkt. Terwijl er in de duurdere segmenten sprake is van een verzadiging, neemt het tekort aan sociale en/of betaalbare woningen, zoals voorgesteld door citydev, gevaarlijk toe.”
Er zijn 1 miljoen m² verouderde kantoorgebouwen. Kan de herbestemming of sloop en herbouw daarvan dit tekort gedeeltelijk opvangen?
Lisa De Visscher: “Ongeacht het model dat in aanmerking wordt genomen, verdient renovatie altijd de voorkeur boven sloop en herbouw. Ik begrijp het financiële en fiscale voordeel van een btw-tarief van 6% voor dergelijke projecten, maar we mogen niet vergeten dat dit de CO₂-balans van het project aanzienlijk verslechtert.”
“Bovendien kunnen of moeten niet alle verouderde kantoorgebouwen worden herbestemd tot woningen, aangezien hun structuur wellicht voldoet aan de behoeften van een school, een bibliotheek of gewoon nieuwe kantoren.”
Storingen beperken
“Hoewel de behoefte aan betaalbare en kwalitatief hoogwaardige woningen duidelijk is vastgesteld – alleen al voor de woningen van de Openbare vastgoedmaatschappijen (BGHM) staan er 50.000 huishoudens op de wachtlijst – zijn er geen kant-en-klare oplossingen voor de vraag hoe de financiële (het aantrekken van spaargeld, publiek-private samenwerking, enz.) en technische middelen moeten worden gevonden, en ik betwijfel of die überhaupt bestaan.”
“Daarentegen kunnen bepaalde huidige tekortkomingen worden verminderd of zelfs weggenomen. Zo zal het afschaffen van de ‘Rénolution’-subsidies ten gunste van leningen tegen 0% of tegen verlaagde rente, een maatregel die is vastgelegd in het regeerakkoord (13/02/2026), ervoor zorgen dat de financiële middelen op een rechtvaardigere manier worden ingezet en worden toegekend aan de inwoners die deze het hardst nodig hebben.”
Vijf strategische doelstellingen, dialoog als uitgangspunt
In uw beleidsnota worden uw taken rond vijf strategische doelstellingen geformuleerd. Hoe kunt u deze prioriteren en uitvoeren?
“Allereerst wil ik erop wijzen dat ik mijn rol zie als die van een onafhankelijke speler die de architecturale kwaliteit van stedenbouwkundige projecten stimuleert en waarborgt. Gezien het grote aantal betrokken partijen in het veld, waarvan de doelstellingen niet altijd op één lijn liggen, streef ik ernaar om elke stap die nodig is om de doelstellingen te verwezenlijken, in een dialoog te plaatsen.”
Deze vijf doelstellingen omvatten meer in detail de volgende maatregelen:
1. Overheidsinstanties ondersteunen
“Overheidsinstanties zoals de BGHM, citydev, de gemeenten en private ontwikkelaars/projectontwikkelaars ondersteunen bij een gezamenlijke denkoefening: Welke middelen moeten worden ingezet om het aanbod van betaalbare kwaliteitswoningen te vergroten?”
2. Processen stroomlijnen
“Het gaat er niet alleen om om de procedures voor de afgifte van bouwvergunningen te versnellen, maar ook om in een vroeg stadium synergieën en afspraken tussen alle betrokkenen bij een project tot stand te brengen en situaties te voorkomen die de uitvoering ervan jarenlang of zelfs decennia lang vertragen.”
"De omwonenden zijn de actieve burgers van een wijk. Er moet naar hen worden geluisterd en hun behoeften en wensen moeten in het project worden meegenomen"
“Aangezien mijn functie mij politieke onafhankelijkheid verleent, is mijn positie ipso facto overkoepelend: ik kan met ALLE betrokkenen bij een project in gesprek gaan, inclusief de omwonenden. Zij zijn de burgers die een wijk vormen. Als zodanig moet er naar hen worden geluisterd en moeten hun behoeften en wensen in het project worden meegenomen. Het gaat hier om het belang van hun wijk.”
“In die zin ben ik het weliswaar eens met het Franse model van een burgerrechtelijke veroordeling voor elk misbruik van rechtsmiddelen, dat wil zeggen: rechtsvorderingen die te kwader trouw worden ingesteld of uitsluitend met het oog op het toebrengen van schade of het verkrijgen van geld, maar er moet ook op worden gewezen dat in België 80% van de ingestelde rechtsvorderingen gerechtvaardigd is en wordt toegewezen!”
“De dialoog met de omwonenden berust dus op een voor de hand liggend principe: nu de tijd nemen om later geen tijd te verliezen!”
“Vanuit hetzelfde perspectief bekeken: als ik naar de RRU kijk, maken de gedetailleerde structuur en de technische toepassing ervan deze verordening tot een ontzettend ingewikkeld geheel, dat tot een groot aantal uitzonderingen leidt.”
“Elke afwijking die slecht of onvoldoende gemotiveerd is, vormt echter een aanknopingspunt voor een beroep. Of dit beroep nu wordt ingesteld door welwillende personen die bereid zijn mee te werken, of door kwaadwillende personen die erop uit zijn schade te berokkenen, doet er niet toe, maar vereist wel een wijziging van de regel.”
“Er bestaat nu een nieuw RRU-voorstel. Hoewel dit door de vorige regering is goedgekeurd, is het nog niet ingevoerd. Het nieuwe bestuur wil de voorwaarden namelijk herzien. Mijn rol als facilitator zal er dan in bestaan hen bij deze analyse te begeleiden, zodat er zo snel mogelijk een samenhangende regeling tot stand komt.”
3. Slimme herbestemming
"Een van de speerpunten van mijn opdracht is het ‘bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit van stedenbouwkundige projecten’. Slimme herbestemming draagt hier op verschillende niveaus aan bij. Naast de reeds genoemde vermindering van de ecologische voetafdruk is het beperken van de bodemverspilling een ander milieuvoordeel. Bovendien maakt herbestemming het mogelijk om wijken te revitaliseren. Ik hecht bijzonder veel belang aan wijken omdat ze de functionele en sociale diversiteit bevorderen en dus het evenwicht tussen werkgelegenheid en huisvesting. Tivoli (Laken) is een goed voorbeeld van dit model. In principe is herbestemming een vorm van omkeerbaarheid van het gebouw. Het maakt het mogelijk om in te spelen op de nieuwe behoeften van de samenleving zonder te slopen."
"De kwaliteit van de openbare ruimte is een condicio sine qua non voor een gezonde stad"
4. Kwalitatieve openbare en open ruimtes
"Hoewel het advies van het BMA niet bindend is voor de inrichting van openbare ruimtes, weten de meeste projectontwikkelaars dat ze hun projecten moeilijk kunnen verkopen of verhuren als deze ruimtes niet van hoge kwaliteit zijn. Bijdragen aan het creëren van hoogwaardige openbare ruimtes, met name bij het Zuidstation en het Weststation, maakt dus indirect deel uit van mijn taak. De inrichtingen rond het Zin-gebouw in de Quartier Nord illustreren zowel het principe van een multifunctionele herbestemming van een verouderd kantoorgebouw als de integratie ervan in een hoogwaardige openbare ruimte."
"Deze eigenschap is bovendien een condicio sine qua non voor een gezonde stad. Het biedt een antwoord op vragen rond demineralisatie en de behandeling van regenwater, maar ook op de behoefte aan vergroening, een stedelijk bladerdak dat minstens 30% van de stad bedekt en verkoelende groene zones. Deze laatste elementen dragen bij aan een vermindering van de behoefte aan airconditioning in nabijgelegen gebouwen."
5. Een betere samenwerking met de privésector
Deze vijfde doelstelling, die noodzakelijk is om de vier voorgaande doelstellingen te verwezenlijken, beoogt onder meer het inschakelen van externe deskundigen, die een verrijking vormen bij de evaluatie van een programma. Hun onderzoek en expertise maken het dan mogelijk om te innoveren en de architecturale en stedenbouwkundige oplossingen te verbeteren.
Op de locatie Tivoli (Laken) wordt een nieuwe duurzame wijk ontwikkeld, bestaande uit 22 sociale koopwoningen volgens het principe van erfpacht (Arch.: V+/Hbaat - © V+/Hbaat)
Angsten en verwachtingen
Quels espoirs et quelles craintes vous inspirent la technologie de l’IA et la situation géopolitique?
Lisa De Visscher: “Wat technologie betreft, kunnen we AI niet negeren of vermijden. Het biedt zowel kansen als risico’s. De impact ervan zal enorm zijn, net als die van het internet. Mijn vrees, zoals bij elke technologie, is dat het in handen valt van een kleine groep met mogelijk kwaadwillige bedoelingen.”
“Wat de geopolitiek betreft, is de situatie min of meer vergelijkbaar met die tijdens en na de coronacrisis. Door de explosief gestegen grondstofprijzen zouden onze doelstellingen, hoe nobel ze ook mogen zijn, steeds moeilijker te verwezenlijken zijn. Dit wijst op de dubbele noodzaak van herindustrialisering van Europa en een grotere energieonafhankelijkheid.”
